Question 1

Wat is een bouwovertreding?

Accepted Answer

Het kan gebeuren dat een gebouw niet uitgevoerd werd volgens de bouwvergunning. Zo kan een gebouw bijvoorbeeld opgetrokken zijn in andere materialen dan aanvankelijk vergund, kan het pand over een andere bouwdiepte, gevelopeningen of dakvorm beschikken en dergelijke. Mogelijks is er naar uitzicht geen verschil, maar heeft het pand een andere functie dan vergund: een bedrijfshal in een industriezone die bijvoorbeeld als residentiële woning werd ingericht, of een gebouw met twee appartementen in een verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.
Men spreekt van een bouwovertreding wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van het gebouw in strijd is met de vergunning of de wetgeving ter zake. Ook wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd of herbouwd wordt of van functie verandert, spreekt men over een bouwovertreding.

Question 2

Wat zijn typische voorbeelden van een bouwovertreding of -misdrijf?

Accepted Answer

Enkele vaak voorkomende voorbeelden zijn:
 • Terreinaanlegwerken: er wordt een oprit, terras, vijver etc. aangelegd
 • Bijgebouwen: er wordt een tuinhuis of atelier gebouwd op de site
 • Stabiliteitswerken: werken aan dragende constructies (muur, vloer, dak, fundering etc.)
 • Gevelwijziging: plaatsing van isolatie, gevelafwerking of gevelopeningen
 • Uitbreiding: de vergunde constructie wordt uitgebreid
 • Opsplitsing: een pand wordt opgesplitst in twee of meerdere units (appartementen of studentenkamers)
 • Samenvoeging: twee entiteiten worden samengevoegd tot één entiteit (winkel, appartement, etc.)
 • Functiewijziging: een pand wordt volledig of gedeelteiijk gebruikt voor een andere functie (kantoor, praktijkruimte, wonen, etc.)
 • Inrichting: plaatsen van een extra keuken, badkamer, slaapkamer of de zolder leefbaar maken
 • Perceelswerken: optrekken van tuinmuren of terrasmuren
 • Etc.

Question 3

Wat is een verjaring van een bouwmisdrijf?

Accepted Answer

De verjaring van een misdrijf is geen vergunning, het betekend slechts dat er geen herstel- en/of strafvordering meer ingesteld kan worden.

Met andere woorden betekent dit dus dat om vervolgd te worden voor een bouwmisdrijf, de vordering binnen een bepaalde periode moet gebeuren. Zo niet, kan je je beroepen op de verjaringstermijn van het misdrijf.

Question 4

Is het verjaren van mijn bouwmisdrijf hetzelfde als een vergunning?

Accepted Answer

Nee, het verjaren van een bouwmisdrijf is niet hetzelfde als een vergunning.
Bovendien wordt het oude bouwmisdrijf gerectificeerd wanneer er een nieuwe overtreding plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om een bouwmisdrijf te regulariseren. Tenslotte stijgt de vastgoedwaarde van uw pand na het regulariseren.

Question 5

Wat is het verschil tussen strafvordering en herstelvordering?

Accepted Answer

De strafvordering is het recht van de overheid (het Openbaar Ministerie)  om het stedenbouwkundig misdrijf te vervolgen voor de strafrechtbank en straffen (gevangenisstraf en/of geldboete) te vragen. 
De herstelvordering is het recht om herstel te eisen van het stedenbouwkundig misdrijf of de stedenbouwkundige inbreuk (bv. dat de constructie wordt afgebroken, dat er aanpassingen aan de illegale toestand gebeuren of dat een meerwaardesom betaald wordt als gedoogvergoeding).

Question 6

Hoelang is de periode voordat een bouwmisdrijf verjaart?

Accepted Answer

Een stedenbouwkundig misdrijf verjaart na een periode van 5 jaar. Het aanvangspunt van deze termijn is het ogenblik waarop het misdrijf voltrokken is.

Wanneer tijdens die verjaringstermijn van 5 jaar een proces-verbaal wordt opgesteld wordt de verjaringstermijn verlengt met een nieuwe periode van 5 jaar. (tot een maximum van 10 jaar).

Question 7

Wat is de periode van verjaring voor een herstelvordering?

Accepted Answer

1. in de ruimtelijk kwetsbare gebieden (natuurgebied, bosgebied…): na 10 jaar
2. in openruimtegebied (agrarisch gebied, recreatiegebied…): na 10 jaar
3. in de overige gebieden (woongebied, industriegebied…): na 5 jaar

Question 8

Wanneer is een melding voldoende?

Accepted Answer

Naast de vergunningsplicht bestaat er een meldingsplicht. Een omgevingsmelding is verplicht voor:
 • het plaatsen van een nieuwe of het vervangen van een terrasoverkapping of veranda
 • het wegbreken van muren
 • het vervangen van kepers, panlatten en leien op het dak
 • de vervanging van de dragende balken (het dakgebinte)
 • het plaatsen van een nieuwe keuken, badkamer of inrichting van zolder
 • het opsplitsen van een slaapkamer in meerdere slaapkamers
 • het bouwen van een constructies van maximum 40m² (zwembad, tuinberging of poolhouse)

Question 9

Wie is aansprakelijk?

Accepted Answer

Een bouwovertreding is gebonden aan het goed, waardoor de aansprakelijkheid bij de eigenaar van het goed ligt, ook al is deze niet degene die de bouwovertreding begaan heeft. Dit wil zeggen dat bijvoorbeeld uw kinderen ermee belast worden als zij het pand erven of een koper aangesproken kan worden voor fouten die een ander in het verleden begaan heeft.

Question 10

Maar het staat er al zo lang?

Accepted Answer

Het feit dat deze toestand misschien al tientallen jaren plaatsvindt of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt, verleent u als eigenaar weinig tot geen rechten. U houdt namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar. Het is wel zo dat in sommige gevallen de strafvordering en herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. Dat betekent echter niet dat het gebouw vergund is!

Question 11

Waarom slapende honden wakker maken?

Accepted Answer

Men gaat er vaak van uit dat zolang de overheid geen weet heeft van een bouwovertreding, er ook geen probleem is. Dit is helaas niet het geval, de overheid kan immers een bouwovertreding ook zelf opsporen.
Zo zijn er stedenbouwkundige ambtenaren die specifiek op zoek gaan naar bouwovertredingen, maar kunnen ze ook geattendeerd worden door derden.
Vervolgens is het steeds aangeraden om uw bouwovertreding te regulariseren. Het is namelijk zo dat u op meer mildheid van de overheid kan rekenen, indien u zelf een aanvraag doet in plaats van hiertoe gedwongen te worden.

Question 12

Wat kan er gebeuren?

Accepted Answer

Wanneer u een bouwmisdrijf pleegt, kan u hiervoor zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. De rechter kan het plegen van een bouwmisdrijf bestraffen met een geldboete of zelfs een gevangenisstraf.
Daarnaast kan de rechter ook verschillende herstelmaatregelen opleggen. Het kan gaan over een herstelling in oorspronkelijke toestand of staken van stijdig gebruik. Ook bouw- of aanpassingswerken of zelfs het betalen van een geldsom kunnen onder deze herstelmaatregelen vallen. Deze geldsom zou dan gelijk zijn aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Tenslotte kan de rechter er ook voor kiezen om een combinatie van bovenstaande herstelmaatregelen op te leggen.

Question 13

Oei, een PV in de bus, wat nu?"

Accepted Answer

Een proces-verbaal in de bus is nooit een leuke ervaring, zeker als u zelf de bouwovertreding niet begaan heeft, maar bv. de vorige eigenaar. Dit wil echter niet zeggen dat u als nieuwe eigenaar niet aansprakelijk bent. U bent dan ook verplicht als eigenaar te reageren. Er kan immers vervolgens ook een “vonnis tot afbraak of herstel in de oorspronkelijke staat” betekend worden, indien u of de vorige eigenaar geen gevolg gaf aan een eerder verstuurd proces-verbaal.
Neem in beide gevallen contact op met één van onze experten. Samen kunnen we met u of onze juridische adviseurs de nodige stappen ondernemen voor uw dossier.

Question 14

Heeft iedere vastgestelde bouwovertreding een PV?

Accepted Answer

Het kan zijn dat de gemeente op de hoogte is van een Proces-Verbaal, behorende tot een bouwmisdrijf, en zal vervolgens over een Proces-Verbaal beschikken. De gemeente beschikt echter niet altijd over de Processen-Verbaal, die door andere instanties zijn opgesteld.

Question 15

Hoe los ik een bouwovertreding op?

Accepted Answer

Een bouwovertreding aan uw goed, houdt niet altijd in dat u het onvergunde deel moet afbreken of herstellen. Het kan immers zijn dat de huidige toestand in aanmerking komt voor een vergunning en louter administratief-juridisch in orde gemaakt moet worden. Men spreekt dan van een aanvraag tot regularisatie.

Question 16

Hoe regulariseren?

Accepted Answer

Het is mogelijk om een regularisatievergunning aan te vragen. Zowel als koper of als verkoper. De vergunning kan goedgekeurd of afgekeurd worden, hetgene sterk afhangt van de geldende stedenbouwkundige voorschriften, goede ruimtelijke ordening en kwaliteit. Laat u vervolgens bijstaan door een architect, die een expert is in deze materie.

Question 17

Wanneer regulariseren?

Accepted Answer

Dat een bouwovertreding tot op heden nog niet geconstateerd is door derden, wil niet zeggen dat dit nooit zal gebeuren. Er zijn namelijk verschillende situaties waarin derden een bouwovertreding kunnen constateren. Dit kan bijvoorbeeld door een klacht van de buren, de vaststelling van de politie of ambtenaren die aangesteld werden bouwovertredingen op te speuren. Er kan dan ook een PV opgesteld worden bij controle op de werf of via luchtfoto’s, waarbij u  het risico op boetes of herstelmaatregelen loopt.
Indien u uw woning wil uitbreiden of verbouwen is het tevens aangewezen de regularisatie van uw onvergunde delen aan te vragen. Het onderzoek van een deskundig ambtenaar zal immers een bouwovertreding blootleggen. Wanneer uw bouwovertreding verjaard is, kan u bovendien door werken aan deze onvergunde delen opnieuw gesanctioneerd worden.
Verder is het ook aangewezen om een bouwovertreding te regulariseren, indien u van plan bent om uw goed te verkopen. U dient immers het bestaan van een bouwovertreding te melden aan potentiële kopers, dat kan leiden tot een waardevermindering van uw goed. Indien u het bouwmisdrijf niet meldt, loopt u het risico op een aansprakelijkheidsvordering.

Question 18

Is iedere bouwovertreding gelijk?

Accepted Answer

Iedere bouwovertreding is uniek en moet apart bestudeerd worden door de dienst stedenbouw. Elk gebouw is onderhevig aan zowel de algemene als specifieke stedenbouwkundige regelgeving van de gemeente.

Question 19

Wat als mijn gebouw niet binnen het wettelijk kader past?

Accepted Answer

Het kan voorkomen dat de desbetreffende bouwovertreding niet binnen de huidige stedenbouwkundige wetgeving past en mogelijks de nodige aanpassingswerken doorgevoerd moeten worden om een vergunning te verkrijgen. Aanpassingswerken kunnen in verschillende vormen voorkomen. Zo kan het zijn dat er iets verlaagd, ingekort of afgebroken moet worden, maar ook het gebruik gewijzigd moet worden.

Question 20

Een opportuniteit om extra werken aan te vragen?

Accepted Answer

Een regularisatieaanvraag verloopt op net dezelfde manier als een omgevingsvergunning. Wat er eigenlijk gevraagd wordt, is een stedenbouwkundige vergunning voor iets dat er al staat. Waarom deze aanvraag niet combineren met al die andere werken, die u al zo lang wenst uit te voeren? 
Wil u al lang uw woning uitbreiden voor een grotere keuken of een extra slaapkamer? Of wenst u misschien een totaalrenovatie? Contacteer ons voor advies in al uw verbouwplannen!

Question 21

Hoe wordt de beslissing van een regularisatieaanvraag bekendgemaakt?

Accepted Answer

De bevoegde diensten brengen u rechtstreeks op de hoogte van de beslissing.

Question 22

Heb ik bijstand nodig bij de aankoop van een pand?

Accepted Answer

Zoals u ondertussen weet, is de aankoop van een pand met een bouwovertreding snel gebeurd. 
Eerst en vooral kan u zelf de nodige informatie vragen aan de verkoper. Vraag ook naar de bouwgeschiedenis van het pand, oftewel iedere wijziging die er sinds de bouw van het pand opgetreden is.
Ten tweede, laat u bijstaan door een deskundige tijdens een bezoek aan het pand dat u wil aankopen. Een deskundige kan snel een goed beeld vormen van de bestaande constructie en tegelijkertijd eventuele bouwtechnische gebreken opsporen. Vervolgens kan de huidige constructie met de vergunde toestand afgetoetst worden en kan een bouwmisdrijf opgespoord worden. Bijgevolg bent u op de hoogte van de mogelijke gevolgen en het mogelijk prijskaartje hieraan verbonden is.

Question 23

Hoe weet je of een gebouw vergund is?

Accepted Answer

Raadpleeg de vergunningenregisters van uw gemeente.
 
Vergelijk de vergunde bouwplannen met de bestaande toestand van het gebouw. Door de tijd heen kunnen namelijk onvergunde ingrepen uitgevoerd worden, waardoor de woning hoofdzakelijk onvergund wordt geacht.

Question 24

Kopen met een bouwovertreding?

Accepted Answer

Bepaal wie de regularisatievergunning aanvraagt en wie de kosten hiervoor draagt. Neem ook duidelijke opschortende voorwaarden in de overeenkomst op, die stelt dat de koop enkel doorgaat:
 • indien er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld
 • indien de verkoper eerst een regularisatievergunning bekomt
 • indien u een regularisatievergunning bekomt

Question 25

Toch een pand met een bouwovertreding gekocht, wat nu?"

Accepted Answer

Ondanks dat de informatieplicht sinds 1999 verplicht is, kan u er niet blindelings op vertrouwen dat het pand dat u aankoopt, geen bouwovertreding heeft. Het feit dat er door de overheid geen bouwovertreding werd vastgesteld, wil niet zeggen dat er geen is. De stedenbouwkundige dienst heeft namelijk vaak noch tijd noch wil om te controleren of hetgeen er staat ook effectief aangevraagd of vergund is. 
Het gebeurt vaak dat wanneer u uw aangekocht pand wil renoveren en de nodige aanvragen doet, of een vervelende buur een kans ziet om een bouwovertreding te melden, de stedenbouwkundige dienst uw pand onder de loep neemt. Hierdoor worden uw oorspronkelijke plannen vaak gedwarsboomd. 
Neem contact met ons op, als u denkt dat het pand dat u wil aankopen te maken heeft met een bouwovertreding. Op deze manier kan u het nodige advies inwinnen en krijgt u zicht op de mogelijke gevolgen en het kostenplaatje.

Question 26

Gevolgen van een onvergunde toestand voor zonevreemde woningen?

Accepted Answer

Verbouwen en herbouwen kan enkel toegelaten worden bij hoofdzakelijk vergunde gebouwen.

Question 27

Gevolgen van een bouwmisdrijf of bouwovertreding?

Accepted Answer

Een illegale constructie is een misdrijf waaraan serieuze risico's op dwangsommen of herstelverplichting verbonden zijn.

Question 28

Een goed met een bouwovertreding verkopen, kan dat?"

Accepted Answer

Als verkoper, bent u verplicht het bestaan van een bouwovertreding te melden aan potentiële koper. Indien u het bouwmisdrijf niet meldt, loopt u het risico op een aansprakelijkheidsvordering.
Laat vervolgens, vooraleer u verkoopt, de onvergunde delen regulariseren. Op deze manier kan u niet onder druk gezet worden van een waardevermindering en houdt u de teugels zelf in handen!

bouwovertreding.io

Veelgestelde vragen over bouwmisdrijf en bouwovertreding

Reserveer vandaag nog uw consultatie!